張善良靠二等地策略 成為川普第二
高中輟學生翻身紐約新地產大王傳奇
(文)胡釗維
兩度破產，他卻能在十年內重新創造新台幣一百六十五億元身價，張善良如今返回亞洲，打算三年內讓身價再翻倍！
 究竟誰被視為能打敗紐約地產老大唐納．川普（Donald Trump）的紐約新地產大王（The new king of New York）？他，是現年四十七歲的全美旅館大亨——McSam旅館開發集團總裁張善良。
今年五月，紐約旅館協會預估，未來三年全紐約將增加一萬三千個房間，當中，McSam集團將擁有其中的一半，六千五百個房間，數據出爐隔天，張善良「紐約新地產大王」之名不脛而走。
張善良曾一無所有，甚至因破產逼得用手槍自盡未果，沒想到十年後會成為全美最大旅館開發集團McSam總裁，坐擁二十四億美元（約合新台幣七百九十億元）資產，九成集中在紐約，其個人身價也超過五億美元（約合新台幣一百六十五億元）。
靠二等地重生 買紐約市邊緣畸零地，蓋平價旅館
讓張善良迅速翻身的關鍵，是因為他在寸土寸金的紐約居然開起平價旅館，不按牌理出牌的做法，跌破所有人的眼鏡。他的策略是，用一流國際知名飯店品牌管理，二等地（Secondary Location）立地策略，加上三、四星級的房價。也因為獨到的眼光，讓他被視為是繼川普後，紐約地產的新接班人。
台灣長大，十歲留學日本，十七歲移民美國，張善良眼神銳利，一看就是個精明的生意人。他自稱是五○％的中國人，二五％的日本人，和二五％的美國人。他說，「我在日本，學會了如何在有限的空間內創造最大的價值，從中國我學到勤奮，在美國人那裡，我知道了如何有效的用錢做生意。」
這位全美最大的旅館開發商，最擅長二等地策略，兩度破產的他得以東山再起，是靠著向日本人學來的善用空間，「你永遠無法想像，即使已經榨成乾，但日本人總是能夠再擠出點東西來。」他說道。
他的做法是，在紐約市邊緣買下不起眼的畸零地。當時，大多數的飯店投資者，全將精力放在建造位於市中心高級路段的五星級大飯店上，因紐約的物價很高，很少有人將注意力放在曼哈頓周邊這塊不起眼的二千五百平方公尺土地上，但這卻是張善良新事業的起點，也是他反敗為勝的關鍵點。
用三星價格競爭 擠出房間數，淨利比五星級飯店高
在此，張善良建立了一個小型的、價格中等的旅館。之後，他又買了更多曼哈頓邊上的土地，或是將廉價旅館躋身於閒置的停車場周邊，以及紐約市中心的巷弄間。當時，這項做法引起了許多側目及爭議，因為，大家一致公認在紐約這塊高物價的土地上，建造一間低價位的中小型旅館並不明智。
張善良卻不這麼想，他認為，價格絕對能吸引消費者，過去低價旅館難在紐約生存，是因為房間數太少，難成經濟規模。因此，他找人合夥設立建築師事務所，以將空間利用到極致化。在紐約的其他旅館，加計包括游泳池、大廳等公共空間後，每個房間的平均坪數為十五坪，張善良擁有的McSam旅館開發集團的每房平均坪數則只有八坪，足足少了近二分之一，因此，儘管張善良旗下旅館都只屬中小規模，但能提供的房間數卻不輸同業。
擁有龐大的房間數，讓McSam旅館開發集團得以不必擔心成長性受到限制，更重要的是，張善良的土地持有成本極低。他指出，城市近郊或位於市中心巷弄間的畸零地，其土地價值往往只有市中心的三到五成，加上McSam旅館開發集團擁有專屬的建築師事務所，能將成本再降低至少兩成，因此，儘管McSam旅館開發集團是靠著較同業低上三成價格來吸引消費者，不過其平均淨利卻超過五成，較五星級飯店的三成還高出許多。
同業眼中的不明智做法，在美國出現網路泡沫與九一一事件後，更成為新的機會點。由於商務人士的出差預算受到限制，張善良的平價旅館反而大發利市，直到二○○二年，McSam旅館開發集團已在紐約擁有超過十家旅館。而平價旅館的興起，也讓張善良受到市場矚目，知名酒店集團旗下的平價旅館，包括洲際酒店的Holiday Inn Express、希爾頓酒店的Hilton Garden等全找上與張善良合作。
有一流品牌加持 九一一後大發，知名酒店上門合作
過去五年，McSam旅館開發集團旗下旅館平均住房率都在八五％以上，張善良表示，除低價吸引人外，更因為與知名酒店集團合作。他說，其他同業搶破頭要在紐約重要道路興建旅館，是因為它們得靠招牌吸引消費者，McSam旅館開發集團的客人則幾乎全靠訂房系統進來的，「既然如此，為何我們非得要在天價的土地上蓋旅館。」
不只在旅館經營上獨樹一幟，二○○三年後，美國經濟開始反轉，新一波的房地產榮景，促使許多旅館房間被改建為公寓出售，再加上美元匯率持續走軟，也連帶吸引紐約遊客暴增，因此提升了紐約旅館的價值，這時，張善良則開始順勢反手賣出旅館。
至今，張善良總計賣出超過二十間旅館，每間旅館的平均報酬率超過十倍，也讓他身價暴漲。儘管如此，張善良目前在紐約仍擁有十一間旅館，並且有二十七間旅館已動土興建，去年他還被《富比世》（Forbes）稱作「紐約最忙碌的亞裔開發商」。
如今，張善良在美國已是風雲人物，但少有人知道，他曾兩度破產。
過兩度破產大關 投機致富遭反噬，自殺未果學會收斂
十七歲到了美國，張善良就輟學當中餐館老闆；二十三歲那年，他投身旅館業，在美國馬里蘭州買下一間連鎖汽車旅館，逐步實現他的旅館王國夢想，兩年後，張善良轉手賣出這間汽車旅館，因此為他賺進人生的第一桶金──一百萬美元，當時，他才二十五歲。
張善良天生就有地產頭腦，他不斷在全美各地四處尋找經營不善的汽車旅館，先低價買入後，重新裝潢後再親自下海經營。三年下來，他總計經營超過十五家汽車旅館，繳出的成績單是，平均每家旅館自他接手後營收成長兩成，獲利則暴增五倍。
當時，張善良的法則是，任一家旅館只要轉虧為盈，他即轉手高價賣出，低買高賣的手法，為他迅速累積財富。
另一快速成功的法則，就是大膽的財務槓桿操作手法。當一家接手來的旅館還在裝潢，他已向銀行貸款，再買進兩家經營不善的旅館，「舉債還債，是我當時每天過的日子，」張善良指出，「我只要握有一成資金，就敢向對方開口買下旅館。」只不過，如此手法，在打順風球時的確奏效，然而，一旦景氣反轉，反噬的力量就足以摧毀一切。
膽大，甚至到妄為的地步，雖然讓張善良快速致富，卻也讓他重重跌了一跤。一九八九年，二十九歲的他嘗到人生第一次破產。那年全美房地產業大蕭條，房價半年內重跌五成，張善良擁有的超過十五家旅館全遭法院拍賣。
隔年，張善良從頭開始。張善良再次獲得幸運之神的眷顧，六年下來，再度靠房地產累積了五千萬美元的財富，一九九五年，他甚至接受川普的建議，大膽投身賭博行業，決定在密西西比河沿岸開設賭場。
當能力與野心失衡的時候，就是災難的開始。當時，張善良已取得賭場建築執照，因此，他大膽向銀行貸款，並開始大興土木，只是，當賭場旅館已興建到三層樓時，美國政府發出拒絕他申請賭場營運執照的通知單，只三天時間，各銀行即全面中止貸款，再一次，張善良遇到第二次破產。
一九九六年一月二日，是張善良人生中最窮的一天，當他被警察請出辦公室時，全身上下僅存五十美元。回到家中，張善良從抽屜拿出一把左輪手槍，將三枚子彈放進第一、三與五的彈匣，轉動彈匣後，對著腦袋開了一槍，卻只聽見「喀擦」一聲，玩命似的「俄羅斯輪盤」，他竟然毫髮無傷。張善良回憶，當時他告訴自己，連上帝都不讓我死，我一定能再爬起來。
逃過死亡的他，向父母借了五十萬美元，選擇從他十九歲時的夢想之地——紐約重新起步，也造就了今日的McSam。
七月十九日，張善良現身台北，出席其新作——台北深坑假日飯店開幕記者會，同樣用他的二等地策略進攻亞洲。洲際酒店大中華區執行總裁葉海華在會場上表示，「如果不是Sam（張善良英文名），假日飯店短期內並無重返台灣計畫，更不會考慮到深坑經營飯店。」
去年張善良已在台北市中山區初試啼聲，他買下農安街上的豪爵飯店，這間落腳在台北市中心巷弄的小型飯店，今年上半年獲利已較去年全年要高。不僅台灣，張善良在大陸瀋陽也同步展開擴張腳步，對他來說，亞洲市場，將是他再翻倍的關鍵，他接受《商業周刊》專訪時說，「現在我的目標是，三年內要為自己賺到十億美元。」
永遠充滿自信，即使曾經遇過兩次破產，不過，現在的他已懂得收斂，「我都會為自己留下二○％的週轉資金，因為，我再也不想嘗試拿槍指著自己腦袋了。」
張善良小檔案
出生：民國49年
學歷：高中肄業
經歷：餐廳服務生、中餐廳老闆、經營Quality Inn汽車旅館
現職：McSam旅館開發集團總裁、Tritel建築師事務所合夥人
地位：全美最大旅館開發商、集團資產24億美元，個人身價逾5億美元 |
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