川普：亞洲、中國非常值得投資
美國地產大亨看全球房市熱
身兼《富比世》富豪、媒體名人與投資專家，又與《窮爸爸富爸爸》作者羅伯特．清崎合寫新書，看待全球房市熱，他「沒看到任何泡沫」，認為找對標的，未來大有可為。
採訪、整理／張世欣
 美國地產大亨唐納．川普（Donald J. Trump）與暢銷書《窮爸爸富爸爸》作者羅伯特．清崎（Robert T. Kiyosaki），合寫一本新書：《我們要讓你變有錢（Why We Want You To Be Rich）》（中譯本名為：川普、清崎讓你賺大錢）。書中，川普和清崎提出所謂的「九○／一○金錢法則」（簡稱九一法則，詳見第四十頁書摘），並鼓勵大家勇敢投資房地產。
儘管目前擔心地產投資已呈泡沫的言論四起，但他們兩人卻認為，此刻還是絕佳進場時機，尤其是土地空間被限制的大城市，地產將會持續強勢。
川普在今年三月出版的《富比世》（Forbes）雜誌全球富豪排行榜上，排名第三百一十四名，身價二十九億美元（約合新台幣九百四十八億元），與台灣富豪相比，川普輸給富邦集團創辦人蔡萬才（身價三十億美元），但身價比廣達董事長林百里（身價二十一億美元）還高。
以他為主角的「誰是接班人」電視真人實境秀，則已經連續五季蟬聯全美收視冠軍。螢光幕上的川普，下巴總是微微抬起，皺著眉頭指著會議桌另一端的參賽者，以嚴厲的口氣說出招牌名言：「You are fired!!」（你被淘汰了）。
五月三十一日，在紐約曼哈頓第五大道上的川普大樓二十六樓，川普和清崎接受國際媒體專訪，當天，《商業周刊》是唯一受邀的台灣平面媒體。
在真實世界，川普講話的口氣和節目中一模一樣。他認真聆聽記者的所有提問，但回答時，有時皺著眉頭，聽到與他相反的論點，川普會毫不隱藏的露出不以為然的表情，甚至以冷冷的笑容回應。
「我沒有看到任何泡沫！」川普在採訪中堅定的說。而且不只美國的房地產市場會非常強勢，他還看好亞洲、特別是中國。以下就是記者專訪川普和清崎的摘要。
我對亞洲非常著迷 一點都不擔心中國經濟泡沫化
《商業周刊》問川普（以下簡稱問）：許多人擔心像中國、台灣這些政治情勢比較不穩定的地方，地產已呈泡沫，你的看法如何？
川普答（以下簡稱川）：首先，我要說，我非常喜歡亞洲，我認為亞洲是非常好的地方，而亞洲的許多地方正在快速成長。我有很多來自亞洲不同地方的朋友，我對亞洲非常著迷，也對亞洲未來發展充滿希望，儘管亞洲跟其他很多地方一樣，都有政治穩定的問題，但是總體來說，我認為亞洲是非常值得投資的地方。
問：美國的中產階級在消失，但是像亞洲、俄羅斯、巴西等地區的中產階級卻在增加，你怎麼看這樣的情形？
川：亞洲國家最吸引人之處在於，他們從一個比較落後的起點開始，用更快的速度在發展。美國的經濟則已經發展到了某一種程度，不太可能再用像亞洲國家那樣的速度繼續發展，我想很多我的朋友到亞洲賺錢，就是因為看準這些地區的經濟會持續向上發展。
中國工業化的速度令人讚嘆，他們很像十九世紀末期的美國，當你思考中國是在如何短促的時間內達到目前的發展程度，這是很令人驚訝的。我認為美國應該做的，是變得更強勢、更具競爭力，因為依照中國目前這樣發展下去，大約十五年時間，就可能取代美國。從我一個美國公民的角度而言，我當然不希望這樣的事情發生，但是這個國家必須更具競爭力。
問：對房地產市場，你和川普一樣樂觀嗎？
清崎答（以下簡稱清）：（毫不猶豫的說）沒錯，我同意他的看法。
問：你如何看待房地產市場的泡沫？
清：我不認為房地產市場有泡沫，或是會出現泡沫。投資房地產首先必須選擇正確的地點進行投資，確保這項投資對你來說是good debt（優質負債），也就是會為你帶來收益的投資。我認為現在很多所謂的房地產泡沫，其實是「財務泡沫」，也就是很多人在目前各類貸款的資助下，購買了自己能力負擔不起的房地產所造成的。
問：所以，你不認為地產會出現泡沫？
清：泡沫的確存在，但那不是房地產市場的泡沫，而是「債務」的泡沫。舉一個例子，目前在底特律，買一棟房子可能比買車還便宜。因為底特律過去是汽車產業的重鎮，整個城市幾乎都跟著汽車工業發展。但是美國汽車工業目前面臨來自印度、日本、甚至中國廠商的挑戰，底特律的經濟發展甚至房地產市場，自然受到相當程度的衝擊。
房地產市場是非常區域性的投資，就像川普認為，紐約的房市會持續加溫，我現在就不會在底特律進行投資。相反的，我對亞利桑那州跟內華達州就有興趣，道理很簡單，因為戰後嬰兒潮逐漸走進退休年齡，他們正在從比較寒冷的地區，向這些地方遷移。我在亞利桑那州已經投資十二年了，而川普在紐約西城興建的第一批大樓始於一九七四年，現在仍然有新的大樓在繼續興建中。可見房地產真的是一項長期投資，人們總是會需要房子，包括我們在場的所有人在內。
問川普：所以你不擔心中國經濟泡沫化？
川：我一點都不擔心中國，他們可能會有泡沫，但是世界各處都存在泡沫。
問：你不擔心這會讓你的中國資產縮水嗎？
川：（歪頭想了一下，聳肩說）但也有可能會變得更好啊！
儲蓄只會逐漸降低你的購買力 投資可以讓你超越貨幣貶值的速度
我覺得有可能會更好，可能會賺得更多，這沒有人可以保證。偉大的經濟學家憑藉他們的預測賺錢，但是他們預測的常常是錯誤的，你永遠無法預料事情會怎麼演變。影響美國經濟的因素當中，有太多是我們沒有辦法掌控的，像是利率、恐怖主義。許多經濟學家在分析經濟成長時，從來沒有將恐怖攻擊這種影響經濟的重大事件評估進去，但是我在以前寫的書裡曾經提過，而且是在「九一一」恐怖攻擊事件發生的很久之前。那就是有很多外在因素是我們沒有辦法掌控的，即使你是全世界最聰明的人。我們能做的，是當你遇到這些外在不可抗拒的因素時，可以用自己的聰明才智，生存下來。
問清崎：亞洲人喜歡儲蓄，當他們有多餘的錢，就習慣把這些錢存起來。但你鼓勵人們投資，對亞洲讀者而言，這些建議同樣有效嗎？
清：我在書中提到，現代人儲蓄的不是錢，是貨幣。我想你知道，貨幣是由政府印行的，以美國為例，政府不斷的印鈔票，我們欠的債越來越多，已經到了無法還清的地步。必須注意的是，貨幣的購買能力是不斷在下降的，從歷史的角度，從來沒有一種貨幣可以倖免。
這就是為什麼我建議人們投資，投資是一種槓桿的形式，讓你可以超越貨幣貶值的速度，而儲蓄這只會逐漸減低你的購買力。
問：你如何判斷一個房地產案是好投資？
清：在考慮房地產時（清崎舉起左手畫定一個高度），我必須知道，將房子租出去可以回收多少租金（右手舉起）？我的支出是多少？我的債務又是多少？只要租金收入和支出及債務可以相抵銷，這就是一項不錯的投資。問題在你如何調整支出及債務，讓你的收入足以支付。
很多年前，我跟我太太在這附近（指紐約川普大樓）看上一棟很漂亮的公寓，當時價錢只要九十萬美元，但是我沒有辦法讓我的收入跟支出債務可以相抵，因為我們那時只付得出五○％的頭款，也就是大約五十萬美元。我們應該買下它的，因為到今天，那一棟公寓已經價值四百萬美元（清崎無奈大笑），但是我當時太過於擔心我的收入是不是能夠支付花費和債務，所以錯過了這個投資機會。
富豪心中的富有 一種感覺，你可以做想做的事
問：你們怎麼定義富有？
川：富有是一種心中的感覺。你可以做自己想做的事情，可以完成你的教育和你的孩子的教育，可以照顧你自己及家人的健康。我想有很多人覺得自己很富有但卻不快樂，因此我認為富有不應該只是從有錢的角度來看。
清：根據《富比世》雜誌，每一年，不用工作，就有一百萬美元以上的收入的人，就可以定義為富有。但對我而言，我喜歡中國人的說法，富有的人是覺得自己很滿足的人，我的太太和我有足夠的收入，即使我們不再工作，雖然我不像川普那樣，是億萬富翁，但是我感覺非常足夠。我想這是我的定義，也就是在不用努力工作的前提下，我的收入足以應付所有的花費。 |
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